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南京第三批集中供地城投托底,超八成底价成交
最后更新: 2022-10-20 10:47:48取消新房毛坯限价
相较于此前的土地出让方式,南京第三轮集中供地最大的变化是:所有地块均未设新房毛坯限价。
事实上,自2020年7月起,南京土地出让就采取“双限”政策,即限定好该地块的最高地价、限定该地块入市后的最高新房售价,开发商根据拿地价和新房售价即可算出该地块的利润空间,达到稳地价、稳房价的目的。
“双限”政策执行一年后,也就是2021年8月南京年内第二轮集中供地公告发布之际,南京将政策升级为“限房价、定品质、竞地价”,有意在关注房价、地价的基础上,向关注商品房品质提升。
与此同时,南京市规划和自然资源局对竞买人和竞买保证金比例设置诸多限制,比如竞买人所属企业集团的成员企业、与该竞买人之间存在直接或间接持股关系的企业均不得同时与该竞买人报名竞买(含联合竞买)同一幅地块;住宅(商住)用地竞买保证金比例由出让起始价的20%调整为20%-80%,热点区域不低于50%,并要求一个月内付清全部土地成交价款。
不过,在2021年底第三轮集中供地遇冷后,南京逐步放松土拍规则。
在2022年的首轮集中供地中,南京在“限房价、定品质、竞地价”的出让方式进行了调整,首先调整集中取消了租赁住房的配建要求,除G03地块外,所有地块均取消了租赁住房的配建要求;其次,包括南部新城大校场、江北新区核心区等区域在内的地块,竞买保证金比例全部下调至起始总价的20%,支付土地成交价款可延长至6个月或以上。
值得一提的是,虽然2022年首轮集中供地依旧对房价加以限制,但定价较此前同片区的房价相比有了一定的增长,也就是增加了该地块的利润空间。
第二次集中供地的调整更为明显。在公布出让的44宗地块中,包括老城东(秦淮)、大校场、河西南、燕子矶老镇在内的13宗地块未设商品房毛坯销售均价,而是实行“差异化定房价,按程序报备”的政策。
对此,克而瑞地产研究中心认为,此举可令房企优化项目利润空间,也为市场带来更多差异化产品,有利于支持合理的改善性住房需求,促进市场健康发展。
剩下设置商品房毛坯销售均价的地块中,大多数也上调了新房限价。此外,还在土拍规则方面做了一些调整,例如,取消“当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块,对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%”。
直至本轮集中供地,南京所有地块全部取消设置商品房毛坯销售均价。
“土拍规则的放松,主要出自于对当下房地产市场环境的考虑。”卢文曦表示,在现在的大环境下,房企拿地越多、成本越高、风险越大,因而越来越多的房企选择躺平,从而走向另一个极端的房地产市场。适当的给与开发商一些利润空间,不仅有利于房企的发展,也有利于市场的良性发展。
“不过,土拍热度仍没有明显改善。”张凯表示,即使本次土拍罕见取消了所有地块的毛坯销售限价,意在提供给房企更多的利润想象空间,但由于房地产市场热度尚未恢复,房企拿地仍然比较谨慎。
- 责任编辑: 解红娟 
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