（文/解红娟 编辑/马媛媛）以香港投资物业为主的九龙仓置业仍在疫情反复中不断挣扎。

3月3日午间，九龙仓置业发布2021年全年业绩。披露显示，九龙仓置业基础净盈利65.18亿港元，较2020年同期的74.77亿港元减少13%；若计入投资物业重估亏损净额22亿港元，股东应占集团盈利为43.91亿港元。

这并非九龙仓置业基础净盈利增速第一次出现下滑。事实上，自新冠疫情爆发、限制跨境旅游后，做着物业出租生意的九龙仓置业就遭遇了业内的至暗时刻，2020年，九龙仓置业基础净盈利为74.77亿港元，同比减少24%。

尽管此次九龙仓置业的盈利下滑速度有所减缓，但业内对其恢复盈利仍不看好。汇丰发表报告称，香港新一轮的防疫措施可能会拖累零售业的表现，并推迟通关，由此维持九龙仓置业“减持”评级，并将目标价由33.2港元下调至32.4港元。

汇丰预估，九龙仓置业零售和酒店业务占比达69%，且租金高度依赖旅游消费，但受疫情影响恢复无检疫的跨境旅行很可能再次推迟，这将削弱公司的盈利恢复步伐。

“亚洲最赚钱的商场”也不赚钱了

2017年11月，九龙仓集团分拆出九龙仓置业单独在港上市，前者是香港十大地产商之一，以经营港口转口业务为主，并拥有九龙仓码头等货运码头。

拆分后的九龙仓置业主要从事于物业投资和运营，主要收入来自上市附属公司海港企业的综合性收入和旗下投资物业的租金，目前持有海港城、时代广场、会德丰大厦、卡佛大厦、荷里活广场等标志性物业。

2021年全年，九龙仓置业实现收入160.43亿港元，较2020年同期的155.15亿港元增加3%；营业盈利为90.64亿港元，较2020年同期的99.73亿港元减少9%，增收却不增利。

“主要受投资物业及酒店两个分部影响。”九龙仓置业表示，尽管香港政府推出消费券计划、适当放宽本地社交距离，但受新冠疫情反复、旅客稀少等影响，旗下商场、酒店仍未回复至新冠疫情前水平。

投资物业方面，期内，九龙仓置业收入108.89亿港元，同比减少8%，从而带动营业盈利进一步下滑至84.41亿港元，较2020年的97.33亿港元减少13%。

酒店收入虽然增长，但依旧录得亏损。数据显示，九龙仓置业2021年酒店收入为8.38亿港元，较2020年的6.3亿港元增加33%；营业亏损从2020年的3.79亿港元进一步收窄至3.56亿港元。

“集团酒店业务需要等到通关那天，才有希望扭亏为盈。”九龙仓置业董事局主席吴天海在2021年8月的年中业绩会上坦言，一天不通关，酒店业务就只能依靠香港本地客，但贡献十分有限。

在九龙仓置业内部素来有“现金牛”之称的海港城也无法独善其身。资料显示，海港城是九龙仓置业最赚钱、也是疫情出现前亚洲最赚钱的商场。2018年，海港城汇聚了全球最大牌的奢侈品，以平均每天挣1亿港元、超370亿港元的销售额，创下该商场有记录以来新高。

彼时，海港城总收入（包括酒店）上涨10%至118.71亿港元，为九龙仓置业贡献了63%的收入；营业盈利上升12%至96.78亿港元，占九龙仓置业总营业盈利的72%。

进入2019年，在社会冲突事件和新冠疫情影响下，前往香港的旅客不断减少。受此影响，海港城旅客大幅减少，包括酒店在内的总收入下跌2%至115.77亿港元，但仍占集团收入比重的72%。

2020年至2021年，海港城总收入（包括酒店）分别为86.74亿港元、79.93亿港元，同比下跌25%、8%；营业盈利分别为67.3亿港元、59.46亿港元，同比下跌29%、12%。

其余投资物业收入也纷纷下滑。2021年，九龙仓置业时代广场整体收入下跌9%，以会德丰大厦和卡佛大厦组成的中环组合收入下跌4%，荷里活广场收入下跌4%。

2018年开始退出内地，总资产92%位于香港

不同于酒店、投资物业不断下滑的营业盈利，九龙仓置业发展物业录得正面增长。

报告期内，九龙仓置业发展物业收入37.22亿港元，较2020年的26.21亿港元增加42%；发展物业盈利5.43亿港元，同比增加22.29%。

“公司收入的增长主要因为海港企业的发展物业销售额确认入账。”九龙仓置业进一步表示，发展物业收入增加主要因为海港企业将苏州国际金融中心的销售额确认入账。

但讽刺的是，如今靠内地发展物业撑起业绩的九龙仓置业，一直声称要完全退出内地市场。

2018年3月，在九龙仓置业的业绩发布会上，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海正式对外公布“撤退内地计划”，计划未来继续将业务核心放在香港市场，并陆续出售中国内地的住宅，酒店，写字楼，以至完全退出内地市场。

时至今日，已经是“撤退内地计划”执行的第四年，九龙仓置业在内地资产已所剩无几。资料显示，九龙仓置业总资产为2723亿港元，当中92%位于香港。

九龙仓置业的上市附属公司海港企业，也在响应这一撤退信号。

数据显示，2018年至2021年，海港企业于内地的营业资产分别为80.06亿港元、92.86亿港元、72.42亿港元和44.33亿港元，分别占海港企业营业总资产的38%、42%、35%和32%，从2019年到达峰值后不断减少。

进入2022年，海港企业仍在出售内地资产。2月21日，海港企业发布公告称，计划以4.03亿元的价款将九龙仓(常州)置业全部股权出售给常州优众餐饮管理有限公司，并预计交易完成后，将录得除税前盈利约2.32亿元。

观察者网了解到，九龙仓(常州）置业主要从事开发一个位于中国常州市的地产项目，迄今目标公司已完成50亿元销售额，仅余的未售物业为一间总楼面面积约4.4万平方米的酒店，目前由常州马哥孛罗营运。

海港企业表示，由于市况欠佳及新酒店带来的激烈竞争，常州马哥孛罗酒店录得营业亏损，因此决定出售该酒店，并表示将于2020年7月完成交易。

值得注意的是，不断反复的新冠疫情，正让金融机构对重金押注香港的九龙仓置业失去信心。

继汇丰之后，瑞信也认为九龙仓置业盈利恢复需要较长时间。“因疫情收紧社交距离措施，认为此将为香港零售及写字楼收租股带来更多压力，而九龙仓置业及置地公司在零售及写字楼有较多业务影响较大。”

截至发稿，九龙仓置业报35.05港元/股，总市值为1064.2亿港元，较一年前的1378.45亿港元较少321.84亿港元，同比减少23%。

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