（文/张志峰 编辑/马媛媛）2月23日，上海2022年首批次集中供应地块终于亮相。

值得一提的是，在经历了去年3次“试点”以后，今年上海首批集中土拍就加大了供给力度，共推出40宗涉宅用地，总出让面积约215.66万方，总起拍价超850亿元。

要知道，去年全年3次土地供应，上海一共才出让了78宗涉宅地块。

低总价刺激房企积极性

总体而言，首先，本次供地名单地域分布相对均匀。

其中，新房市场最热门的临港板块供应量也最大，共有8宗，其次为青浦、松江、宝山三个新房需求大户，供应量分别为5宗、5宗、4宗，而浦东、闵行、嘉定、奉贤均为3宗、普陀与金山为2宗、杨浦和徐汇1宗。

上海中原地产资深分析师卢文曦向观察者网表示，此次供地的区域分布总体上以平衡市场供求关系为前提，投放精准。例如临港基于特殊政策，新房开盘几乎都被人才“包圆”，增加土地投放有助于稳定市场预期和供求平衡。

其次，低总价地块较多，溢价上限仍在10%左右，对于中小房企相对友好。

数据显示，本次供地最高限价不到20亿的有21幅，超过总数50%。

分析人士指出，上海土地是“香饽饽”，但一次拍地成本高，除了保证金外所有拍地资金都是自有资金。或许考虑到今年还有很多房企面临债务压力，因此这批土地有不少低总价的小地块，这对调动中小房企积极性相当有益。

最后，在拍地规则方面变化不大，仅有小幅微调优化。

公告显示，此次土拍仍采用上海土拍标志性的“一次性书面报价规则”，即在报价时限内，一旦有竞买人报价相同，将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。

“随机值”触发后，一次书面报价时间重新计时10分钟，所有已提交报价的竞买人均可修改其报价，直至无重复报价。

不同的是，此前若有相同报价，仅相同报价者可修改价格，现在则为重新计时，所有人均可修改价格，整体更趋公平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网表示，集中土拍的本意是稳地价，促进土地市场平稳健康发展。以此作为引导，上海今年积极供地、积极推盘的导向不变，继续改善新房供求关系。同时，五大新城成为供地重点，此类地块相对区位优势较好，成长性也很高，预计房企拿地积极性也会明显提升。

3宗核心区域地块引关注

单个地块来看，最具看点的莫过于3宗内环宅地，毕竟随着城市发展及存量房时代到来，内环新房资源越来越稀缺。按照以往经验，一旦入市必然倒挂严重，从而引发“社保巨子”哄抢。

3宗内环地块分别为徐汇区斜土街道地块、杨浦区平凉社区地块以及普陀区中山北社区地块，起始楼面价分别为78751元/㎡、73000元/㎡、64581元/㎡，也是此次集中出让地块楼面价前三甲。

而根据公告披露的房地联动价，这三宗地块也是未来该批新房价格的“天花板”，其中徐汇区斜土街道地块房地联动价高达13.1万元/㎡，杨浦区平凉社区地块入市价为12.39万元/㎡，普陀区中山北社区地块为10.52万元/㎡。

从总价来看，最高的则是普陀区长风社区地块，该地块东至中江路、西至规划公共绿地、南至同普路、北至金沙江路，为办公楼与居住用地混合用地，总面积7.2万平方米，容积率3.7，起拍价达到63.7亿元。

令人惊讶的是，该地块起始楼面价仅28382元/㎡，但房地联动价却高达9.8万元/㎡，堪称所有地块中毛利率最高的地块。

对此，卢文曦指出，楼面价过低是受到办公楼部分平摊影响，“真正值钱的是住宅部分，商业、公寓等部分低价本来就低，而限价10万/平只是针对住宅部分，这部分楼面价起码应在6万/平以上”。

此外，在去年10月，上海2021第二批集中土拍时，有7宗在开拍前突然宣布中止出让。

其中，有一宗为宝山区宝山新城杨行YH-B-1单元12-02、13-02地块，赫然出现在今年的首批出让名单中，只是其中的13-02地块被拆分出去。

资料显示，重新上架的宝山区宝山新城杨行YH-B-1单元12-02地块为商业、住宅用地，出让面积2.52万平方米，容积率2，起始价9.68亿元，房地联动价49300元/㎡。

值得注意的是，调整后的联动价同比去年出让计划的49000元/㎡，微涨300元/㎡。

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