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避开集中供地“红海”,中梁控股上半年新增货值1020亿
(文/解红娟 编辑/马媛媛)8月24日,中梁控股发布2021年半年度业绩报告。
2021年上半年,中梁控股实现总收入约329.1亿元,同比增长38.5%;净利润25.81亿元,同比增长16.8%;归属股东净利润13.81亿元,同比增长14.61%。
尽管取得了不错的成绩,中梁控股董事长及执行董事杨剑依旧谨慎,并预计下半年房地产市场仍然充满挑战,中梁控股要跟着既定的战略前行。
“对完成年度目标充满信心”
上半年,中梁控股的合约销售金额按年增长40.3%至950亿元,已完成2021年销售目标的53%;合约销售面积约750万平方米,同比增加39%;合约销售均为每平方米约12600元,首开去化率超过70%,回款率超过85%。
此外,截至2021年7月,中梁控股累计合约销售金额约1070亿元,首7个月年度目标达标约60%。累计合约销售面积约849.4万平方米,均价约12600元/平方米。
对此,中梁控股董事长及执行董事杨剑表示,对完成本年度1800亿的合约销售目标充满信心。
2021年上半年,中梁控股全口径买地金额408亿元,按地货比2.5计算,新增货值约1020亿。共获取67个新项目,总建筑面积约为790万平方米,平均获地溢价率25%。
何剑表示,在上半年买地投资中,中梁控股避开红海竞争,确保合理利润,在非集中供地获取占比高达81%;为了分散投资风险,中梁控股新增项目以中小型规模为主,其中,总地价5亿以下占比58%,总建面20万平方米以下占比88%。
具体来看,二三线投资占比89%,其中,来自集中供地的二线城市占土地投资总额约19%,非集中供地的二线城市占比14%,二线合计占比33%;长三角三四线占比约37%。按经济区而言,长三角占土地投资总额51%;其次为中西部占比18%;海峡西岸占比12%;环渤海占比10%;而珠三角占比9%。
截至2021年上半年,中梁全口径总土地储备约为6600万平方米(含已售的建筑面积),土储平均成本为4400元/平方米,长三角和中西部占比达73%。总可售土储面积4180万平方米,总可售土储货值5000亿元,二三线城市占比89%。
此外,中梁控股已售未结面积达2420万平方米,并表已售未结货值达1600亿元 ,未来确收明确。
谈及拿地金额不超过销售占比的40%一事,中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉表示,上半年中梁控股拿地销售比低于40%,运营现金流为正值。全年来看,拿地销售比大概在30-35%之间。
减杠杆、稳债务
“虽然公司目前维持在黄档,但三条红线的比率正在改善,”游思嘉表示,受益于现金回笼、负债稳定,中梁控股上半年各项负债指标均有了明显改善。
截至2021年6月,中梁控股剔除预收账款后的资产负债率为79.3%,较2020年底79.9%减少0.6%;净负债比率为56.1%,较2020年底65.8%下降9.8个百分点;非限制现金与即期借贷比率为1.2;如果把所有现金都算上,中梁控股的现金短债比是1.5倍,相对于去年年底的1.4有所优化。
仅踩中剔除预收账款后的资产负债率这一条红线的中梁控股,归为黄档。游思嘉表示,“我们现在是保持黄档的企业,也是少数在一年之内可以降档的企业。未来可以在三条红线下的整体财务管理方面继续优化,保持稳健。”
与此同时,中梁控股的融资成本持续下降,2020年融资成本为8.5%,较去年同期下降了0.9个百分点;2021年上半年融资成本为8.3%,进一步下降0.2个百分点。
从融资渠道来看,中梁控股主要从国内开发贷、国内非银行贷以及境外美元债筹集资金。其中,今年上半年中梁控股非银的比重继续优化降至25%。截至2021年6月底,中梁控股有息债务总额为546亿元,现金及银行结余355.4亿元,较2020年底增长3.8%。
“下半年还有明年,我们会做大量的减债务和稳债务的工作,着重减低境外美元债。”游思嘉表示,中梁控股基本准备好了下半年的还款资金,预期到今年年底,对364债务的依赖度会减少两个亿美元。另外在12个月以内,也会减少境外364票据的存量,从现在到45%左右减低到25%。
与此同时,中梁控股发布购回票据公告,称于2021年8月23日,中梁控股于公开市场购买2021年9月票据累计本金总额达620万美元,占2021年9月票据初始发行本金总额约1.55%。
截至本公告日期及包括上述购回,中梁控股已于公开市场购买2021年9月票据累计本金总额达7600万美元,占2021年9月票据初始发行本金总额约19.0%。
谈及中梁控股商票规模,游思嘉表示,中梁现时商票规模很少,已经从去年年底的6亿元下降为4亿元,且全部依时偿还。暂时没有收到政府通知要纳入,就算计入,对“三条红线”的影响也不大。
本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。
标签 中梁控股- 责任编辑: 解红娟 
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