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宋都股份5000万“退地”背后:资不抵债、合作开发隐患重重
(文/解红娟 编辑/马媛媛)房企合作开发的负面典型,大概莫过于牺牲掉2020年净利润14.19%的宋都股份。
日前,宋都股份发布公告称,经协商后,公司决定放弃杭政储出【2021】8号地块的土地使用权,代价5000万。
这个数字是什么概念?如果放在碧桂园、万科、恒大等大房企身上,或许还不会让人感到震惊,可当这个数字放在杭州本土房企身上,颇有点“生命不能承受之轻”。
可以参考的是,2020年度,宋都股份营业收入71.61亿,归属于上市公司股东的净利润3.52亿元,扣除非经常性损益净利润5.40亿元。也就是说,宋都股份前两个月基本白干了。
而深究其退地原因,宋都股份方面向观察者网表示“合作方临时变卦是真。”
“合作开发的优势很多,劣势也不少。”同策研究院研究总监宋红卫表示,有些房企合作拿地后,后期一方退出,给项目增加不确定性;此外,业务并表只能并到控盘方,非控盘方只能分红。
权益占比下滑至50.76%
在房企销售榜单文化盛行的当下,不少房企都将合作开发视为布局、扩张、提高排名的主要手段之一。
宋都股份销售金额排名上升是在2019年开始的。2018年及以前,宋都股份排名一直在150名以下,2018年位于第154位且有突破记录的趋势,随后出现大幅增长,2019年和2020年分别位居125位、126位。
这很大程度上得益于合作开发占比的增加。2018年至2020年,宋都股份销售权益占比持续走低,分别约为100%、63.74%和57.34%。截止目前,这一比例再度下滑至50.76%。
具体来看,2018年,宋都股份操盘和销售金额皆为99亿元;而从2019年开始,宋都股份实际操盘金额和销售金额就出现巨大差距。例如,2019年操盘金额为118.5亿元,销售金额却为185.9亿元;2020年,宋都股份实际操盘113.6亿元,销售金额高达198.1亿元。
宋红卫表示,合作开发资金压力减小、项目风险降低、实现业务并表、优势互补。尤其是房企新进入一个城市一般会选择与当地房企合作,也有一些房企会跟有产业资源的房企合作,进行产业勾地。
尝到了合作开发甜头的宋都股份,在2021年上半年新增约6个土地项目,总计约51.86亿元,其中就包括单个地块成交价高达17.83亿元的的“退地”项目。
值得注意的是,据宋都股份披露的2021年一季度财报显示,截至3月31日,公司货币资金79.79亿元,流动负债合计317.7亿元,一年内到期的非流动负债约19.18亿元。
事实上,宋都股份可用的货币资金并不多。可以参考的是,截至2020年年末,公司货币资金只有72.7亿元,其中39.88亿元受限,可用的仅有32.82亿元。
而宋都股份二季度拿地成本约为45.46亿元,如果不是考虑到合作开发,相信宋都股份没有这个勇气拿高价地块。这也不难理解为什么要合作方临时爽约后,宋都股份选择交罚款退地。
此外,宋都股份也为其余5宗地块找了盟友,分别和天阳控股、嘉兴桢驰投资、杭州正道资产管理、杭州长慧企业管理、宁波阳明房地产开发等企业合作。
值得注意的是,和宁波阳明房地产开发联手拿下的杭州市余杭区崇贤新城沾桥D-2地块,总价6.4亿元,宋都股份的持股比例甚至不到10%;和天阳控股联合获得的常山县赵家坪罗汉山地块,总价8.53亿元,宋都股份持股比例约28.8%。
持股比例最高的,应该是和杭州长慧合作拿下的杭州临安中心城区单元01-ZX-01-140地块,宋都股份股权占比约90%,但地块总价仅3.35亿元。
“钱肯定不是全部因素,但起码占部分原因。”业内人士表示,如果单个项目支出太大、收益风险较高,房企基本上都会找人合作开发。不过,杭州楼市火热,2021年上半年新房、二手房成交量还创了新高,主要原因还是出在房企身上。
对外担保总额超过净资产
宋都股份成立于1984年,2011年借壳上市,是杭州“老十八家”房地产开发企业之一。
7月5日,宋都股份公告称,因资金安排需要,为颂都投资提供信用保证担保,担保的主债权本金金额为1.18亿元。
事实上,这只是宋都股份对外担保的冰山一角。
截至目前,宋都股份及控股子公司对外担保总额156.40 亿元,占本公司最近一期经审计净资产的331.64%,为近六年来最高值。
数据显示,2015年至2020年,宋都股份及控股子公司对外担保总额分别为142.39亿元、98.26亿元、236.70亿元、204.26亿元、223.84亿元和235.07亿元。
不难发现,宋都股份担保额度出现大幅增长的时间是在2017年,从不到百亿的担保额度直接翻了一倍。
值得注意的是,宋都股份称,2019年该集团实现销售额以3年业绩翻5倍的发展速度,成就了行业发展的“超速度”。从这个时间倒推,2017年正是宋都股份提出高周转、提高规模的节点。
这样看来,翻番的担保总额或许是宋都股份实现“超速度”的秘诀之一。
而由于资不抵债的潜在风险,上海证券交易早在2019年就给宋都股份发过问询函,对此,宋都股份控股和实际控制人俞建午在2020年5月27日公开表示,将力争1年内彻底解决为控股股东提供存单质押担保问题,也就是2021年5月27日。
最后期限的前一天,宋都股份发布公告称,为进一步降低潜在公司资金风险,公司控股股东宋都股份控股、实控人俞建午做出承诺,最晚于2023年6月30日前完成资产变现,足见其囊中羞涩。
另值得一提的是,俞建午还因涉嫌内幕交易非宋都股份股票,在2021年1月被中国证券监督管理委员会立案调查。
质押解禁后并未回购,也是宋都股份饱受资本市场争议的焦点之一。
据悉,宋都控股持有宋都股份469144518股,占宋都股份的35.01%。6月30日,宋都控股办理解除股份质押1000万股后,宋都股份控股累计质押股份为43600万股。至此,宋都控股及其一致行动人累计质押股份数为53200万股,占宋都股份控股及其一致行动人持股比例的79.15%,占总股本的39.70%。
不过宋都控股至今未进行股份回购。
无独有偶,由于股价下滑明显,宋都曾在今年1月发布回购计划,计划以集中竞价交易方式回购股份,截至目前,公司未进行股份回购。
“这可能有可能是为了提升当时的市场信心,‘讲故事’的目的更多一些。”业内人士表示,这也从侧面表现出宋都资金紧张,只能将资金优先用在拿地等带来收益的业务上面。
本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。
标签 宋都- 责任编辑: 解红娟 
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