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蓝光发展回复问询:受疫情影响增速放缓、不存在去化风险
最后更新: 2021-06-03 20:37:01(文/解红娟 编辑/马媛媛)6月3日晚间,蓝光发展发布《关于回复上海证券交易所对公司2020年年度报告信息披露监管工作函的公告》,就此前公布的2020年报相关事项进行回复。
此前,蓝光发展如期发布2020年年报。年报显示,公司以房地产开发和经营业务为主,2020年房地产业务实现销售金额约1035亿元,同比增长约2%;营业收入429.57亿元,同比增长9.60%,相较2019年而言增速下降17.57个百分点。
与此同时,蓝光发展归母净利润33.03亿元,同比下降4.53%;房地产开发业务毛利率21.06%,同比下降5.61个百分点。
基于此,上交所于近日向蓝光发展发问询函,要求就公司房地产开发业务的区域布局、库存结转和行业可比公司情况等,说明公司营收增速放缓和的毛利率下降主要原因。
事实上,由于近年来政府对地产行业持续的政策调控,控房价和土地市场的持续升温导致销售价格受限及土地成本升高,毛利率下降已经成为房地产行业的常态。经初步测算,蓝光发展在手项目毛利率在20%左右。
此外,蓝光发展表示,公司营收增速放缓主要是由于疫情对工程进度的影响,如剔除该影响,公司增速将与2019年增速基本持平。
可以参考的是,蓝光发展营业收入前后5名的可比公司年报显示,2020年平均增幅为14.72%,较2019年32.87%的平均增速下降18.16个百分点,以此来看,蓝光发展增速放缓属于行业正常波动。
华中结转收入增速放缓
为控制疫情扩散,各房企严格按照国家及当地政府规定进行项目开发施工,因此项目开发进度受到不同程度的影响。
初步估算,蓝光发展项目进度滞后约达3-6个月,而且部分项目未能在2020年按照计划达到结转条件。
也就是说,蓝光发展2021年度前三个月实现结转收入的48亿元,按照计划,本应该放在2020年实现结转,而该部分收入占2019年收入比例达12.2%。
如考虑该部分收入影响,蓝光发展2020年较2019年的收入增速仍将达到22%,与19年增速27.1%仅相差5.1个百分点。
此外,从收入区域分布上看,2020年疫情最重的华中区域,在蓝光发展2019年结转收入区域占比中位列第二,仅次于成都区域。数据显示,2019年华中区域结转收入为90.35亿,2020年营收增速为-68%,仅实现28.6亿元。
而在库存结转方面,蓝光发展在权益销售业绩下降0.67%的情况下,2020年底预收账款862亿元较2019年的682亿元增幅达到26%,侧面反映了疫情对于工程进度的影响,使得其原计划在2020年结转的项目未能如期达到结转条件,造成预收账款大幅增加。
蓝光发展表示,2018年-2020年期间,公司期末预收账款稳定增长,权益销售规模也保持稳定,从而为公司未来几年的营收规模提供了保障,预计公司未来几年的营收规模将保持稳定。
“不存在去化风险”
年报显示,2020年末蓝光发展存货1696.32亿元,同比增长31.77%;其中,已完工开发项目和在建开发项目为193.79亿元和1502.13亿元,分别同比增长9.73%和35.61%。
项目是否存在去化风险,成为上交所关注的关键。
对此,蓝光发展回应,公司在经营决策时将存货去化作为对公司影响最重大事项之一,对各项目分析采取不同的销售策略进行销售,不存在重大的去化风险。同时,公司2021年一季度去化良好,实现销售金额252.19亿元,销售面积254.22万平方米,同比增幅分别达到了133%、116%。
具体来看,已完工开发项目方面,截至2020年末,蓝光发展已完工存货为206.88亿元,较2019年末增加17.92亿元。
观察者网了解到,在蓝光发展已完工开发项目中,商业及配套的占比较高,其车位占比更是高达79.64%。
这主要是刚需购车需求延后所致。蓝光发展表示,前期项目多为刚需产品,客户主要为首次置业群体,家庭购车需求延后,项目车位出现暂时滞销情况,但随着项目入住率逐渐提高及业主家庭购车能力提高,车位需求逐渐增加。
此外,蓝光发展认为,公司2020年度去化2019年末已完工开发产品33.70亿元,其中2015年及以前的项目实现去化5.81亿元,不存在重大的后续去化风险。
从在建开发项目上看,截止2020年末,公司在建存货为1502.13亿元,因新增土地储备及项目开发支出增加,较2019年末增加394.45亿元。
此外,蓝光发展提到,公司年报披露的可供出售面积系2019年末项目剩余可售面积及2020年新增取证的总可售面积,而已售面积系2020年当期销售的面积,不是项目累计销售面积,因此据此计算出来的去化率不是项目的整体去化率。
而2020年新增取证的项目,因取证时间较短,同时受房地产调控政策及公司销售政策的针对性调整,在2020年末有15个项目可供出售面积合计101.28万平米,共计去化38.61万平米,去化率不足50%。
2021年1-3月,该类项目共计销售8.87万平方米,其中6个项目去化率已超过50%。该类项目属于正常去化阶段,项目整体保持盈利,不存在减值风险。
而2019年末结余到2020年销售的项目,实际主要系尾盘销售部分,该部分主要是去化周期较长的商业、公寓及车位部分。
数据显示,2021年1-3月,该部分共计去化16.26万平方米,其中9个项目剩余资源去化率已超过50%,不存在重大去化风险。
会计师方面同时指出,蓝光发展存货主要为房地产开发产品,包括已完工开发产品和在建开发项目,截至2020年末,该类存货账面价值1695.92亿元占年末公司资产总额的65.66%。
本文系观察者网独家稿件,未经授权,不得转载。
标签 蓝光- 责任编辑: 解红娟 
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