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五专家楼市之辩:调控后北上广房价会跌?
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外汇管制 避免了中国富人被全球打劫
特大型城市房价贵并不是中国特有的现象,这是一个世界性的难题,但中国的这个问题,受到了更大程度的放大和扭曲。这一问题的本质是什么?本质是中国政府和市场的关系,尤其是跟海外市场的关系,更加扭曲。
前面有嘉宾说到重庆,重庆这个问题,不能说体现了多高的水平,它只是一个很好的观察标本,就是说重庆给我们提出了两个问题:第一,保持经济的高增长不一定要高房价,这是重庆的市长,给全国无数个市长一个很好的示范;第二,中国房价的每一次重大变化,都不是来源于需求端,而是来源于供给侧,所以,对于供给侧重要性的了解,应远远高于对需求端的了解。
很多没有买房的人,或者延误了买房的人,都是因为信奉了需求端的理论。2014、2015年,因为人口老龄化,所以中国房价已经到一个线了,我跟很多朋友吃饭的时候,他们说现在不能买房了,因为上海的人口开始出现净流出,这是不能买房的重要依据。
我说,这一定是错误的。日本很多问题都是世界经济史的一个特例,而不是一个惯例。我说你可以看一下,美国上个世纪90年代,人口老龄化上行,房价也上行;英国在2000年以后,老龄化上行,房价也上行。德国也是一样的,除了日本这个奇葩国家之外,其他国家在人口老龄化的过程中,从来没有房价下跌这么一个问题。
第二,说中国城镇化结束了,见底了,这个问题也错的离谱。为什么?中国现在的城镇化率是56%,日本的城镇化率是90%,美国的是80%多,就算是印度、俄罗斯这样的国家,城镇化率也比我们高。我们国家景气的周期至少还有15年,这是大家必须要面对的现实。
我们人的生命是很短暂的,你可能等不起如此漫长的一个周期。所以中国房地产的问题,特别是特大城市的房地产问题,本质真的不是一个所谓需求的问题,本质就是一个供给的问题。
那么,这个问题是怎么来的?我认为,是中国的政策导向所决定的。
因为大家都知道,十八届三中全会,包括城镇化这个整体规划大纲,有一个很明确的规定,北上广特大城市,人口规模限制了,上海2300万,北京2000万,未来是不能变的。
这意味着什么?意味着未来北上广这些房价的变化,不是人口流动所决定的,而是购买力所决定的。那这又说明了什么呢?这说明,在中国,最好的产业,最优秀的大学、高中、高校都聚集在一线城市。在总量控制的情况下,对于政府来说,只能干什么事?无非就是腾笼换鸟,让有钱的人进来,有购买力的人进来,这就是房价上涨背后的逻辑。
所以说,如果大城市在不放开土地供给的情况下,要让北上广的房价跌下来,几乎没有可能性。
至于房产税,征收房产税是增加了契税。以中国股市为例,发生股灾、出现暴跌,从来没有哪一次是因为增加契税而导致的。所以我的看法是,对于房产税,不要抱过高的期望。
至于房地产资产的泡沫,我认为一线城市不能说是有泡沫的,但有些城市是可以这么说的,比如现在的合肥,当年的温州。要问怎么甄别,我们要看对于个人资产配置和买房,哪些地方没有限购限贷,供给也特别低,但由于政策因素,让房价上涨了50%,例如,我觉得合肥就很典型。
像这样的地方,是完全有可能成为下一个鄂尔多斯,或者下一个温州的。
但像北上广深这样的地方,本来限购、限贷政策就没有放开,我认为这不是泡沫。至于泡沫与非泡沫,我觉得不是看什么房价收入比,而是要看购买者的主观意图。如果大家是炒所谓的泡沫,即购买是为了博取资本利得,获取价差收入,这确实是一种方法。
所以这个泡沫的问题,你要看他买这个东西是什么目的。在这里我要澄清一个误区,不能一看到加杠杆就认为是泡沫,加杠杆不等于泡沫。
这就要说到海外买房的问题了。我真心觉得,2015年到现在,8·11之后,中国政府阻挡了很多有钱人的出海梦,这其实拯救了很多人。
包括我身边有很多的朋友,当时都是想移民去欧洲或者英国,比如李嘉诚同志就是最典型的一个晚节不保,他本来是一个优秀的投资人,这次算是彻底栽了。很多人原来没有在美国投资,没有在日本投资,你觉得自己很庆幸,是赚到了。但事实上,有一些大战略,很多老百姓是根本不了解的。
比如说,现在美国,川普和希拉里斗法,美国的不确定性也是很大,美元到底会怎么样,我们还需谨慎判断。大家觉得美元一定会涨,这也未必见得,就像当时大家都觉得英国不会脱欧是一样的。
所以,现在汇率管制,在一定程度上其实也是为了避免我们中国的富人们遭遇全球打劫的一个很重要的方法。我觉得,中国政府父爱主义的思想是非常严重的。
当然,我们在国内买房子的时候,会考虑会不会跌。怎么精明地买房子,精明不过开发商,精明不过刚才发言的张董事长。所以大家会发现有这样一个特点,如果你觉得北京、上海的房价会跌,首先你要看这个地价。如果开发商不敢拍地,说明地价一定会下跌。大家注意,地价下跌是房价下跌的一个先行指标。
如果你拿着人民政府的钱干土地拍卖,就像今年年初的时候,大家都觉得信达地产疯了,其实人家没有疯。我们当时写过一篇文章,来论述举牌万科是明智之举。大家想我们为什么会这么说?房地产市场这么不好,那些大咖举牌万科,是因为万科在一线城市有大量的地产储备啊。
说句实在话,我们普通的散户,唯一可以做的就是跟风。谁是这个市场上最精明的人,就是我们的开发商,所以我们买房跟着张董事长走,绝对是对的。
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