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五专家楼市之辩:调控后北上广房价会跌?
关键字: 首席经济学家论坛复旦首席经济学家论坛房价走势房地产房地产与资产配置调控措施地方政府靠土地财政,毕竟不是长久之计
长期来看 房产税是好办法之一
作为一个在国企工作了十几年的人,我想先解释一下,地方政府它是干什么的。地方政府是经营城市的,相当于也算一个企业。它的收入主要是税收,还有土地出让金,以及国企的一些收入;它的支出,主要是养政府官员,养事业单位,以及基础设施支出,民生、教育、医疗、养老这些支出。
我们经济进入新常态之后,这个税收肯定很难增长,国有企业的效率也不太高,而且那些支出的话,丝毫没有降低,包括人吃马喂,这些都是刚性的,不可能降低。
然而,基础设施还要继续建。为什么建?第一确实有需求,第二,地方官员也需要有政绩,而做基础建设政绩是很明显的。所以,出让土地的收入是一个非常重要的来源。由此看来,房地产价格上涨对于政府来讲,短期看是有利的,一方面可以增加土地土壤金的收入,另一方面,房地产行业也可以带动当地GDP的增长。
但长期来看,确实也存在很多不利因素,比如,商务成本比较高,引进优秀人才和中小企业比较难。再加上房地产价格上涨过快,大家都去炒房了,不搞实体经济了。
但当下大家的心态都是很浮躁的,政府也浮躁、企业也浮躁、就算是大学也很浮躁,大家可能会看信贷看的更多一些。所以,在这种情况下,大家可以看到,往往房地产形势低迷的时候,地方政府是很积极地在出政策,鼓励房地产,包括给户口、税收减免什么之类的;一旦房地产高歌猛进,需要调控的时候,往往是中央政府出手,背后就是上面说的这个因素。
其实影响房地产政策的这些因素很简单,全是用商业思维在背后运作。但是,作为房地产调控政策来讲,无非两头,一头是供给,一头是需求。
先来说供给。供给很简单,增加土地供应量,增加房地产供应量。但现在的情况是什么样呢?以上海为例,上海的土地分为三类,建设用地、被开发地、以及农用地。现在整个农用地有规划、有红线,不能突破红线,所以,上海的建设用地,现在是不可能再增加了,还有可能逐渐减少。这样一来,上海要搞房地产,只能是存量的,就是一些低效土地、工业用地,搞成高效土地,包括城中村改造,增量是很难的。这种情况下,增加供给是很难的。
北上广深这些一线城市情况都是差不多的,可能二三线城市在土地供应量这一块会稍微好点。大家都说要学重庆,说重庆控制的好,这其实不是重庆市政府控制的,而是因为重庆的土地供应量太大了;再加上重庆的消费能力较弱,所以这个房价、地价一直上不去。北上广深就没法用重庆这个例子做参考,因为情况不一样,重庆的今天可能是上海十年前的情形。
那么,在这种情况下,只能从需求端来发力。所以大家看,最多的就是限贷、限购,确实,这些办法是短期的,毕竟是行政手段,而行政手段是不可持续的,也就是短期抑制一下,未来继续这么做是很难有明显效果的。
从长期来看,有没有很好的办法?有人说房产税,我觉得这是办法之一。现在我们国家的土地,和别的国家的不一样,我们国家是国有的,国有的话是70年产权,其他还有40年的,大家有没有想过,到期了要怎么办?现在的话,任何房地产企业拿地,招拍挂,交付的这个土地出让金,其实就是70年租金,无非是一次性交付。那你到70年后,租金交完了怎么办?肯定不能再管老百姓收钱,否则肯定会出事。但是这样,政府就没有收入来源了。
这些年,通过土地出让金,把地都卖的差不多了,二十年以后没有这个收入来源了,如果城市还要继续经营下去,必须要开发新的来源,新的来源就是房产税。就是这个土地出让金,从一次性变成分次。所以房产税肯定是未来调控房地产的一个重要手段,这样一来,地方政府以后也有积极性,现在它还有钱,未来没钱了,会更有积极性。
但房产税这个事情还要考虑很多事情,既要防止房价崩盘,不能把房地产搞死,还要考虑不能抑制房价,是房价均衡。当然,我们还要讨论一个事情,是对于房地产调控来说更难操作的——地方扩充。
比如现在上海,6000平方公里,你扩充扩充再划多一点地方,房价或许能稍稍平稳下来一点。相比,北京市1.2万平方公里,重庆有8万平方公里。
再说回上海,浦东把南汇并了,南汇的房价就涨了,浦东的房价就可以稍微控制一下,就类似于水多了加面,面多了添水。包括把闸北并入静安,北京把城市行政中心合并,都是类似的做法。所以,我认为将来可能这会是一个做法。
总结下来,短期内房地产涨是不会大涨,要跌也是幅度有限,很可能就是稳在这里。所以房地产不是一个最好的配置,我觉得将来股市会是一个更好的配置。
- 原标题:五大经济学家谈楼市:透过调控看危墙 本文仅代表作者个人观点。
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- 责任编辑:吴娅坤
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