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陶光远:德国政府如何调控房价?
关键字: 房价德国住房人均住房面积集资建房【文/观察者网专栏作者 陶光远】
一位交往多年的德国朋友"时代范"最近来中国出差。工作之余,我请他吃饭时,不经意聊起了德国的保障房建设。
柏林84%以上的家庭租房子住。图|exilism/Flickr
有关德国保障房建设的对话
“时代范,你夫人最近忙什么呢?”(在德国朋友之间称呼名字,第二人称用你不用您)
“她现在在联邦建设部的住房与城市规划司工作。”
“住房工作?这是什么差事?”
“主要工作是促进全德国的保障房建设。她现在每年手里要支出100亿欧元的保障房建设资金。”
“这么多钱,是建设资金?还是补贴?”
“是建房补贴。德国联邦政府每年建设大约40万套廉租房。”我算了一下,每套房的建设补贴为大约2.5万欧元。
“每套房多大面积?”
“60平方米左右。”德国一般说住房面积指的是使用面积。60平方米的使用面积,大约相当于80平方米的建筑面积。我算了一下,每平方米建筑面积的保障房建设,德国联邦政府要补助300欧元左右,合约2300元人民币/平方米。
“德国的人均住房面积已经很大了,为什么每年还要建设这多么廉租房?”我问。
“德国有一些大城市,如慕尼黑等城市的房价上涨过快,价格过高。中下层收入的人负担不起。房价上涨过高对已经购买了住房居住的人当然没有影响。你知道,德国有租房保护法,每年的房租上涨有限制,所以房价上涨过快对老租户的影响也不大。但是对于新租户,房租就高了。对于很多新来这些城市的人,例如对于很多新来这些城市的“中低收入“群体,例如警察、幼儿园的老师,就很难负担。另外,去年还来了100多万难民,也需要给他们建设住房。”慕尼黑是德国房价最高的城市之一,单位住宅面积的均价已经达到了中国北京的一半左右。
“州和市县一级的地方政府也拿出补贴建设廉租房吗?”
“也有,但不多,现在每年大概建设10多万套吧。廉租房建设补贴主要是联邦政府出。”这样一算,德国居住人口8200万左右,每年建设50多万套廉租房;其规模就相当于在中国每年建设800多万套廉租房,这够2000多万人住的。而中国现在每年从乡村到城镇的人口也就是1000多万人。
“廉租房建设的补贴为什么主要是联邦政府支付?”
“根据法律,对中下层民众的住房保障主要由联邦政府负责。”
“谁是廉租房的业主呢?”
“地方政府下属的公共住房公司,如各个市县的公共住房公司,也有私人投资商。”
“对业主有什么要求吗?”
“要求业主作为廉租房给符合租赁廉租房条件的家庭出租。作为廉租房出租至少要达到15年。之后可以作为正常的出租房出租或者销售”
回来后,我想了好长时间,联想到好多事情。我现在把这段对话公开,供感兴趣的读者们参考一二。
德国住房现状:自有住房仅40%德国是个老百姓住房负担不是很重的国家。其原因不是因为其市场是自由的,反而是因为这个市场始终得到政府的调控,在这方面,有很多零碎的报道。
去年以来中国的房地产冰火两重天,去库存的同时再次出现过热苗头,各地纷纷出台限购政策。自上周雄安新区千年大计计划出台后,又遭炒房团阻击,但中央态度明确,发令坚决遏制炒房者。有媒体引用京津冀协同发展专家咨询委员会专家邬贺铨的话称,国家将在雄安新区试点全新的房地产改革,找出一条能够发展房地产,又能够控制房价,保证更多需要有住房的人有房住,一条适合创业者、城市经济发展的房地产改革新道路。
借此机会,我一并将自己在德国几十年工作生活中所了解的情况写出来,跟大家分享。
按照2010年的数据(现在有变化,但不大),德国总共有8200多万人,有住房3869万套。德国人均住房面积:1990年为约35平方米(使用面积,下同),2009年为约42平方米,估计现在为45平方米左右。其中:
1) 自住房1513万套,其中:约占住房总套数的40%左右:
2) 专业出租房,专业出租房976.9万套,约占住房总套数的25%左右:
3) 私有出租房1379.1万套,约占住房总套数的35%左右:
在以上的数据中,我们可以注意到以下几点:
一、在德国,自有住房仅占40%左右。而德国的自有住房,大部分是单栋或双拼住宅,即中国所说的“别墅”,分布在乡村、小城镇和城市边缘。自有住房只有19%是楼房里的住宅单元。这说明,德国城区租房住的比例更高,有些城市的城区甚至达到80%左右。
二、大部分人租房住的结果是,房屋的使用率大大提高。中国人现在大部分人买房住,造成部分二线城市,三四线城市房屋的空置率很高,看看一些城市很多小区入夜稀疏的灯光就能明白。
三、德国的专业出租房比例很高,占整个住房套数的25%左右。而且当地政府和集体建房/住房合作社建房是最大的出租房建房者,占到其中的一半多。这说明政府对住房的干预很大。
在历史上,德国有过两次大的住房短缺时期,一次是普法战争结束后至一次大战前的德国经济高速发展时期,另一次是二次大战后1945年至1965年的德国战后重建时期。在这两次住房大规模短缺时期,国家都从各个方面大量融资大规模新建或重建住宅。在这两个时期,都是地方政府和集体建房的高潮期。
德国房价涨幅比较小,图为德国与美国、英国、加拿大房价指数对比,以2002年为100做基准。
之后,又有过一次小的住房短缺时期,一次是1980年~1990年,由于年龄结构的影响和人们扩大住房需求引起的再次住宅短缺。国家再次大规模对住宅建设融资。
德国鼓励民众投资购买自住房,其政策包括住房公积金制度和购房免除部分税收。只不过遗憾的是,尽管如此,德国租房住的家庭还是占到60%左右。
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- 责任编辑:苏堤
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